投資用ワンルームマンションの売却方法は、「仲介」と「買取」の2つがあります。
どちらを選ぶかで売却価格や成約期間が変わってくるため、ワンルームを売却する前に仲介と買取の違いを理解しておくことが大切です。
私は投資用ワンルームを売却したことがあり、仲介と買取のどちらも経験しました。
今回は、仲介と買取それぞれの特徴とメリット・デメリットについて説明します。
ワンルームの売却方法「仲介」と「買取」の違い
仲介とは
仲介は、仲介業者（不動産会社）にワンルームの売却活動を依頼して、買主を見つけてもらう方法です。
仲介業者が売主と買主の間に入り、売買契約などの手続きをサポートしてくれます。
売却価格は、仲介業者と相談しながら決められます。
売却が成立すると、仲介業者に仲介手数料を支払う仕組みです。もし買主が見つからなければ、費用はかかりません。
仲介では買主を見つける必要があるため、売却までに時間がかかる可能性があります。
媒介契約について
ワンルームを仲介で売却する場合は、仲介業者と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約は、主に「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2つに分けられます。
一般媒介契約は、複数の不動産業者に仲介を依頼できる契約です。
複数の業者に仲介を依頼すれば、多くの人に物件情報が見られて成約につながるかもしれません。
ただし、一般媒介は、レインズ（不動産流通機構）への登録が任意です。
また、依頼者に販売状況を報告する義務がないため、売却活動に力を入れてくれない可能性もあります。
一方、専任媒介契約は、不動産業者1社のみとの契約です。
専任媒介では、レインズへの登録（契約締結の翌日から7日以内）と依頼者への販売状況の報告（2週間に1回以上）が義務付けられています。
個人的には、短期間で売却したいなら専任媒介がおすすめです。
私が仲介で売却したときは、賃貸管理を依頼していた会社と専任媒介契約を締結しました。
買取とは
買取は、不動産会社にワンルームを買い取ってもらう方法です。
仲介のように買主を見つける必要がないので、早期に現金化できます。
仲介手数料はかかりませんが、会社によっては事務手数料がかかるケースがあります。
買取は売却価格が自由に決められず、不動産会社から提示された価格で売却する必要があります。
仲介のメリット・デメリット
ワンルームを仲介で売却するメリットは、高く売れる可能性があることです。
売却価格を自由に決められるので、少しでも高く売りたい場合は仲介がいいでしょう。
一方で、仲介には以下のデメリットがあります。
- 売却までに時間がかかる
- 仲介手数料がかかる
- 契約不適合責任を負う（買主が個人の場合）
仲介は買主を見つけなくてはならないので、一般的には売却までに3か月程度かかります。
売却が成立すると、仲介手数料の支払いも必要です。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、売却価格が400万円を超える場合は以下の算式で計算できます。
売却価格×3％+6万円+消費税
売却価格が1,000万円なら、仲介手数料は39.6万円（1,000万円×3％+6万円+消費税（10％））です。
また、買主が個人の場合は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負います。
売却したワンルームに不具合があり、買主から請求があれば、修理や損害賠償などの対応に応じなくてはなりません。
買主が不動産会社の場合は、基本的に契約不適合責任は免責となります。
買取のメリット・デメリット
買取は、ワンルームを短期間で売却できるのがメリットです。
不動産会社に買い取ってもらえるので、抵当権が設定されていない物件なら1～2週間、設定されていても1か月程度で現金化できます。
また、仲介手数料がかからず、契約不適合責任は免責となります。
ただし、買取は売却価格が安くなるのがデメリットです。
不動産会社から提示された価格で売却しなくてはならないため、通常は仲介より売却価格は安くなります。
投資用ワンルームの売却は仲介と買取のどちらを選ぶ？
仲介と買取はメリットが異なるので、状況に合わせて選択することが大切です。
少しでも高く売りたい場合は仲介、なるべく早く現金化したい場合は買取を選ぶといいでしょう。
仲介は希望価格で売却できるとは限らないため、選択肢の一つとして買取も検討しておくといいかもしれません。
ワンルームの売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定を依頼して、いくらで売却できそうか確認するところから始めましょう！
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