【体験談】投資用ワンルームを買取で売却しました!

約5年半所有した投資用ワンルームマンションを売却しました。

ワンルームの売却方法は「仲介」と「買取」の2つがあり、今回は買取での売却になります。

投資用ワンルームを売却したいと思っていても、どのように手続きをすればいいかわからないかもしれません。

また、実際にワンルームを売却した人の話を聞く機会は少ないでしょう。

この記事では、手続きの流れや査定依頼、売却価格など、投資用ワンルームを買取で売却した私の体験談を紹介します。

売却したワンルームの詳細と売却理由

今回売却した物件の詳細は以下の通りです。

  • 横浜市の投資用ワンルーム(築32年)
  • 2015年に790万円で購入
  • 日本政策金融公庫で根抵当権の設定あり

売却理由は、中古ワンルーム投資から撤退するためです。

本物件の管理状況は良好で、まだ保有していても問題ないと思いますが、築年数が古くなってきているので早めに売却することにしました。

他にもう1戸所有していた物件は、2021年2月に仲介で売却済です。

関連記事:【体験談】投資用ワンルームを仲介で売却しました!

査定依頼から現金化までの流れ

現金化までの流れを時系列でまとめました。

  • 1月19日:査定依頼
  • 1月28日:専任媒介契約の締結(売却活動開始)
  • 2月8日:日本財託から買取価格アップの提案(同意の連絡)
  • 2月14日:売買契約の締結、重要事項説明など(担当者と面談)
  • 3月31日:売買代金の入金

今回は本物件の賃貸管理を依頼している日本財託で、仲介での売却活動をお願いすることにしました。

当初は仲介で売却予定でしたが、途中で買取に切り替えての売却となりました(詳細は次の見出しで)。

私が3月末での決済を希望したため、査定依頼から現金化まで2か月弱かかりましたが、実際には最短1か月程度で売却可能でした。

査定結果と売却価格について

日本財託に査定を依頼したところ、買取価格690万円、仲介成約価格700~800万円という結果でした。

念のため、不動産投資サイトや匿名査定を利用して、同じような物件の売り出し価格を確認しましたが、提示された内容に問題はないと判断しました。

直近の成約事例などを参考に、まずは840万円で売却活動をスタートしました。

申込はあったものの、もう1戸(東京23区内)のときに比べると反応はいまいちです。

780万円で問い合わせがありましたが、日本財託の担当者から買取価格アップ(690万円→750万円)の提案をいただきました。

仲介手数料を考慮すると手取り額は変わらないので、買取をお願いしました。

買取価格を上げてもらえた理由として、以下2つが考えられます。

  • 複数戸の売却を依頼した
  • 今後も本物件の賃貸管理を続けたい

今回は複数戸の売却を依頼し、別の物件はすでに仲介での売却が決まっていたことを考慮してくれたようです。

また、日本財託は本物件の別の部屋の賃貸管理を行っているそうで、仲介で売却して管理会社を変更されるより、買い取って今後も賃貸管理を続けるほうがよいと判断したと思われます。

私としては本当にありがたい提案だったので即決しました。

ワンルームを売却する場合、基本的には買取より仲介のほうが売却価格は高くなります。

今回はたまたま買取価格をアップしてもらえましたが、少しでも高く売却したいなら仲介で売却活動を行うのがおすすめです。

関連記事:投資用ワンルームマンションの売却は「仲介」と「買取」のどちらがいいのか

買取でワンルームを売却するときの必要書類等

今回のワンルーム買取での必要書類等は以下の通りです。

  • 身分証明書の写し
  • 印鑑証明書
  • 登記識別情報
  • 実印、認印

必要書類は不動産会社や物件の状況(抵当権の有無など)によって異なる可能性があるので、担当者に確認して準備しましょう。

登記識別情報は物件購入時に渡されていると思いますが、日本政策金融公庫から送られてきた根抵当権抹消登記に関する書類にも入っていました。

担当者とのやり取りについて

基本的に連絡はメールと電話、書類は郵送でのやり取りです。

売買契約と重要事項説明のみ、担当者に最寄り駅まで来てもらってカフェで面談しました。

仲介に比べると買取のほうが確認事項が少なく、簡単に手続きできた感じがします。

担当者が丁寧に説明してくれたので、安心して手続きできましたね。

登記関連手続きの関係で、司法書士とも何度か電話でやり取りしました。

敷金について

仲介の場合、敷金は売却代金から差し引くことで新しい所有者に引き継ぎます。

今回は買取で、敷金は買主である日本財託に預かってもらっているので、精算は行いませんでした。

賃貸管理と保険の解約

ワンルームを売却すると、賃貸管理と火災保険・地震保険の解約も必要です。

私は買主である日本財託に賃貸管理と保険加入を依頼していたので、すべて一括で対応してもらえました。

賃貸管理と保険の解約は、売買契約前に手続きの方法を確認しておきましょう。

売却代金を土地と建物部分に区分する方法

不動産売買では、土地は消費税が非課税ですが、建物は消費税の課税対象となります。

ワンルームは土地・建物の一括売却なので、売却代金が土地と建物部分に区分されていません。

私は個人事業主で、消費税の計算が事業に関わるため、売却代金を土地と建物部分に区分する必要があります。

国税庁のタックスアンサーによると、「売却時の時価の比率」「固定資産税評価額」「土地・建物の原価」などで合理的に区分すればいいようです。

どの方法で区分するかは、来年の確定申告までに考えたいと思います。

参考)国税庁「No.6301 課税標準

ワンルームを売却してどれくらい利益が出たのか

本物件は約5年半保有して、利益は恐らく200万円程度だと思います。

利益を確保できた理由をまとめました。

  • 現金購入で諸費用を抑えられた
  • 退去は1回のみで空室期間が短かった
  • 退去時のリフォーム代はそれほどかからなかった
  • 売却時に仲介手数料がかからなかった

売買時の手数料を抑えられたこと、空室期間が短かったことが利益につながったと考えられます。

退去が発生したのは7月だったと思いますが、閑散期にもかかわらず2週間程度で次の入居者を決めてくれて、日本財託は入居者募集に強い会社だと感じました。

インデックス投資のほうが増えていたと思いますが、何とか一定の利益を確保できてよかったです。

売却代金の使い道は?

売却代金のほとんどは、インデックスファンドと個人向け国債変動10年に一括で振り替えました。

お金が必要になって売却したわけではないので、当面はほったらかしにする予定です。

関連記事:まとまったお金があるときは「一括投資」と「積立投資」のどちらがおすすめ?

まとめ

今回は、投資用ワンルームを買取で売却した体験談を紹介しました。

中古ワンルーム投資は「毎月家賃収入が得られて手間がかからない」と言われますが、簡単に現金化できませんし、思うような価格で売却できるとは限りません。

実際にワンルームの売却を体験してみて、やはり個人の資産形成はインデックス投資がいいと私は思いました。

中古ワンルーム投資を検討している方、ワンルームの売却を検討している方の参考になればうれしいです。

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