約5年間所有していた投資用ワンルームマンションを売却しました。
ワンルームの売却方法は「仲介」と「買取」の2つがあり、今回は仲介での売却になります。
ワンルームを売却したいと思っていても、どのように手続きをすればいいかわからないのではないでしょうか。
また、実際にワンルームを売却した人の話を聞く機会は少ないと思います。
この記事では、手続きの流れや査定依頼、売却価格など、投資用ワンルームを仲介で売却した私の体験談を紹介します。
目次
売却したワンルームの詳細と売却理由
売却した物件の詳細は以下の通りです。
- 東京23区内の投資用ワンルーム（築30年）
- 2016年に960万円で購入
- 日本政策金融公庫からの借入は完済済（根抵当権はそのまま）
売却理由は、ワンルーム投資から撤退するためです。
本物件は途中で修繕積立金が値上がりしており、早めに売却したほうがいいと判断しました。
他にもう1戸所有していますが、こちらは不動産会社の買取で売却予定です（手続済）。
査定依頼から現金化までの流れ
今回は、売却するワンルームの賃貸管理を依頼している日本財託で、仲介での売却活動をお願いすることにしました。
現金化までの流れ（時系列）は以下の通りです。
- 1月19日：査定依頼
- 1月28日：専任媒介契約の締結（売却活動開始）
- 2月5日：買付申込あり（同意の連絡）
- 2月14日：売買契約の締結、重要事項説明など（担当者と面談）
- 2月18日：手付金入金
- 2月25日：売買代金（残金）入金
査定依頼から現金化までの期間は約1か月でした。
日本財託の担当者からは「市場に出してみないとわからない」「決済までに数か月かかることもある」と言われましたが、予想以上に早く現金化できました。
査定結果と売却価格について
ワンルームを仲介で売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼して、売却活動を任せる会社を決める必要があります。
日本財託に査定を依頼したところ、買取750万円、仲介成約価格750～900万円という結果でした。
念のため、不動産投資サイトや匿名査定を利用して、同じような物件の売り出し価格を確認しましたが、提示された内容に問題はないと判断しました。
直近の成約事例などを参考に担当者と話し合って、まずは960万円で売却活動をスタートしました。
すぐに反応があったものの、価格は800万円台後半が多かったです。
その後、900万円で買付申込があったため、担当者と相談して売却を決めました。
買い手は不動産会社で、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されることも決め手になりました。
仲介でワンルームを売却するときの必要書類等
今回のワンルーム売却の必要書類等は以下の通りです。
- 身分証明書の写し
- 印鑑証明書
- 登記識別情報
- 実印、認印
必要書類等は不動産会社や物件種類などによって異なる可能性があるので、担当者に確認するのが確実です。
登記識別情報は物件購入時に渡されていると思いますが、日本政策金融公庫から送られてきた根抵当権抹消登記に関する書類にも入っていました。
不明点があれば、仲介業者の担当者と相談しながら手続きを進めましょう。
担当者とのやり取りについて
基本的に連絡はメールと電話、書類は郵送でのやり取りです。
売買契約と重要事項説明のみ、担当者に最寄り駅まで来てもらってカフェで面談しました。
もう1戸の買取と同時に手続きしたこともあって、4時間近くかかりました…。
確認事項が多くて大変でしたが、担当者が丁寧に説明してくれたので安心できました。
登記関連手続きの関係で、司法書士とも何度か電話でやり取りを行いました（本人確認、売却意思確認など）。
敷金の引き継ぎ
敷金は、売却代金から差し引くことで新しい所有者に引き継ぎました。
私が日本財託に預かってもらっている敷金は、後日返金してもらう予定です。
仲介で物件を売却する場合は、敷金の引き継ぎ方法を確認しておきましょう。
賃貸管理と保険の解約
ワンルームを売却すると、賃貸管理と火災保険・地震保険の解約も必要です。
私は日本財託に賃貸管理と保管加入を依頼していたので、すべて一括して対応してもらえました。
こちらから連絡しないと解約手続きがされず、ムダな費用が発生する可能性もあるので注意しましょう。
売却代金を土地と建物部分に区分する方法
不動産売買では、土地は消費税が非課税ですが、建物は消費税の課税対象となります。
ワンルームは土地・建物の一括売却なので、売却代金が土地と建物部分に区分されていません。
私は個人事業主で、消費税の計算が事業に関わるため、売却代金を土地と建物部分に区分する必要があります。
国税庁のタックスアンサーによると、「売却時の時価の比率」「固定資産税評価額」「土地・建物の原価」などで合理的に区分すればいいようです。
どの方法で区分するかは、来年の確定申告までに考えたいと思います。
参考）国税庁「No.6301 課税標準」
ワンルームを売却してどれくらい利益が出たのか
本物件はほとんど利益が出ず、数十万円でした。約5年保有したことを考えると、かなり残念な結果です…。
利益が出なかった理由をまとめました。
- 購入時に諸費用がかさんだ
- 売却価格が購入価格より下がった
- 退去時のリフォーム代が結構かかった（家賃手取り1年分くらい）
- 売却時に仲介手数料がかかった
不動産売買は手数料が高いので、長期保有して家賃収入を積み上げないと手数料を回収するのは難しいと感じました。
また、退去したときのリフォーム代が結構かかったのも痛かったです。
ここは、購入時に室内を確認できないオーナーチェンジ物件ならではのデメリットだと思います。
とはいえ、マイナスにならなくてよかったです。
売却代金の使い道は？
売却代金のほとんどは、インデックスファンドと個人向け国債変動10年に一括で振り替えました。
お金が必要になって売却したわけではないので、当面はほったらかしにする予定です。
関連記事：まとまったお金があるときは「一括投資」と「積立投資」のどちらがおすすめ？
まとめ
今回は、投資用ワンルームを仲介で売却した体験談を紹介しました。
ワンルーム投資は「毎月家賃収入が得られて手間がかからない」と言われますが、簡単に現金化できませんし、思うような価格で売却できるとは限りません。
実際にワンルームの売却を体験してみて、やはり個人の資産形成はインデックス投資がいいと私は思いました。
ワンルーム投資を検討している方、ワンルームの売却を検討している方の参考になればうれしいです。
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